Wenn Gebäude oder Gebäudeteile von einer Privatperson vermietet werden, sollten einige steuerrechtlichen Fragen vorab abgeklärt werden.

Als ersten Überblick haben wir einige der häufigsten Fragen zu Vermietung und Verpachtung kurz zusammengefasst.

 

Was fällt unter Vermietung und Verpachtung?

Hauptanwendungsfälle sind die Vermietung- und Verpachtung von Gebäuden und Gebäudeteilen, die nicht zum Betriebsvermögen zählen.

 

Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

Ausgaben, die für den Erhalt einer Immobilie getätigt werden, nennt man Werbungskosten.

Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie entstanden sind, können von der Steuer abgesetzt werden. Es werden folgende Werbungskosten unterschieden: regelmäßige Werbungkosten, das sind zum Beispiel Betriebskosten, Zinsen und Finanzierungen für Immobiliendarlehen, sowie die AfA. Einmalige Werbungskosten sind Herstellkosten, Sanierungsarbeiten, Maklergebühren und steuerliche Beratungskosten. Diese Ausgaben können den Mietzinseinnahmen gegenüber gestellt werden, um Steuervorteile zu nutzen.

 

Was ist die AfA (Abschreibung für Absetzung)?

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie zum Zweck der Vermietung können über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Um die jährliche Afa zu berechnen, werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grund und Boden) nach der Bemessungsgrundlage und dem jeweiligen AfA Satz berechnet und durch die Nutzungsdauer dividiert und dann jährlich gleichbleibend geltend gemacht.

 

Wie können Verluste steuerlich geltend gemacht werden?

Sollten durch Renovierungsarbeiten oder Leerstände Verluste entstehen, können diese mit Einnahmen aus einem Angestelltenverhältnis oder selbständigem Gewerbebetrieb verrechnet werden.

 

Was ist Liebhaberei?

Wenn eine Immobilie ausschließlich Verluste macht, kann vom Finanzamt überprüft werden, ob die Immobilie tatsächlich zum Zweck der Vermietung angeschafft wurde oder ob es sich um Liebhaberei handelt. In diesem Fall gehen die Steuervorteile verloren.

 

Muss bei der Vermietung immer Umsatzsteuer berechnet werden?

Kleinunternehmer, deren Einnahmen € 30.000.- nicht übersteigen, können die Immobilie auch ohne Aufschlag der Umsatzsteuer vermieten. Im Gegenzug können aber auch keine Werbungskosten gegengerechnet werden. Es gibt aber die Möglichkeit für die Verrechnung der Umsatzsteuer zu optieren. Das hat den Vorteil, dass anstehende Investitionen steuerlich geltend gemacht werden können. Diese Option kann dann aber innerhalb der nächsten fünf Jahre nicht rückgängig gemacht werden.

 

Können Sanierungen vor Mietbeginn oder nach Mietende steuerlich geltend gemacht werden?

Wenn eine Vermietungsabsicht besteht, können die Sanierungs- und Maklerkosten als Vorwerbungs- oder nach Ende der Vermietung als Nachwerbungskosten in die Steuererklärung aufgenommen werden.

 

Finanzamt/ Vermietung und Verpachtung

https://www.bmf.gv.at/steuern/immobilien-grundstuecke/vermietung-und-verpachtung.html

 

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Der vorstehende Text versteht sich nur als grobe Übersicht des angesprochenen Themengebietes ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Dieser kann eine Auskunft eines spezialisierten Steuerberaters keinesfalls ersetzen. Es wird daher auch keinerlei Haftung für Richtigkeit oder Vollständigkeit der oberstehenden Ausführungen übernommen.